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保利地产赚了利润赔了钱

发布时间:2021-10-14 18:21:40 阅读: 来源:床护栏厂家

保利地产:赚了利润赔了“钱”

保利地产:赚了利润赔了“钱” 更新时间:2010-9-6 7:16:26   看利润还是看现金流?  保利地产的中报已经出来有些时日了,分析师们在忙碌着,忙着交相称颂保利地产骄人的销售业绩和盈利增幅。我也在忙碌着,忙着学习与领会分析师的投资建议。我们随机地抽取了15个机构的分析师建议,其中有12个分析师对保利地产今年中报所表现出来的销售增长、盈利增长予以了关注,只有3个分析师的建议提及了保利地产的负债与现金流量。  我们不禁要问,是利润重要,还是现金流重要?我们是用利润还是用现金来清偿债务?我们是用利润还是用现金向股东支付股利?我们是用利润还是用现金进行再投资?价值创造是源于利润还是源于现金流?  如果预期的投资报酬率为10%,当前投资100元,1年后收回100元的投资并取得10元的投资收益,如果我们将10元的投资收益追加投资,那么2年后我们将收回121元,财富呈现出指数增长的态势。显然,投资收益能够用于再投资,一定是现金流而不是应收款!只有当利润同时以现金的方式收回,才能够不断地用于再投资,才能不断地为股东创造价值。换言之,现金流比利润更重要!尤其当现金流与利润出现大幅背离趋势的时候。  如何看现金流量表?  当利润与现金流存在巨幅差异时,如何解读这种差异?我们不妨做一个简单的小游戏。假设一个小饼屋,以1元的进价采购大饼,以1.5元的价格出售大饼,日销售量10个。主要设备是一辆三轮车,成本730元,按2年折旧,每天折旧1元。显然该店的利润是销售收入15元-销售成本10元-折旧1元=4元,而现金流入是15元,现金流出是10元,经营现金净流量5元为4元的净利润加上1元的折旧。  如果该店赊销1个饼,那么它的应收款将增加1.5元,现金流入只有13.5元了,现金流出仍为10元,经营现金净流量为3.5元,即4元的净利润+1元的折旧-应收账款增加占用的资金1.5元。  如果该店销售10个饼但采购了11个饼,其现金流入仍为15元,但现金流出为11元,经营现金净流量为4元,即4元的净利润加上1元的折旧,再减去存货增加1元所占用的现金。  如果该店采购并销售10个饼,但仅支付了9元,应付款增加1元,现金流入仍为15元,但现金流出仅9元,经营现金净流量为6元,即利润加折旧5元,再加上赊购的1个饼节约的现金1元。  综合来看,导致利润与现金流出现差异的原因无非在于:  折旧——将使得经营现金净流量大于净利润,或者说折旧增加经营现金流;  应收款、存货等流动资产增加——将使得经营现金流量小于净利润,或者说将减少经营活动现金净流量;  而应付账款等流动负债增加——将使得经营现金流量大于净利润,或者说将增加经营现金流量。  这些结论,是我们分析经营现金流量,分析经营现金流量与净利润的差异所在的基本框架。  有了上面的结论,我们就可以对保利地产2010年中期的现金流量展开分析了。  从图表来看,2010年一季度和上半年,保利地产的净利润分别为5.48亿元和18.23亿元,但其营业活动现金净流量分别达到-150.2亿元和-233.5亿元。相当于保利地产巨额的经营现金亏空而言,其利润恐怕连塞牙缝都不够。在净利润与现金流出现巨额背离的情况下,我们应该更加关注营业现金净流量。  导致保利地产营业现金巨额亏空的原因何在?以2010年中期为例,其存货增加吞蚀现金336.9亿元,虽然其预收账款增加88.5亿元、应付账款增加10.8亿元,节约了一定的现金,但因其营运资本净增加228.5亿元,导致其巨额的营业现金亏空!根据我们的计算,2010年中期和2010年一季度,营运资本增加,可以解释其营业现金亏空的90.77%和92.63%,而存货增加又是导致其营运资本增加的主要原因!  保利地产的营业活动,为股东赚取了利润却又亏了钱。如果不进行外部融资,保利是撑不下去的。果然,我们注意到2010年中期和一季度,保利地产的净融资分别为207.2亿和136.9亿,其中净借款为221.0亿和140.5亿。净借款占营运资本增量的百分比分别为96.72%和97.49%,换言之,保利地产主要依赖借债来解决营运资本对现金的吞蚀的。  从图表我们不难发现,2009年末保利地产的现金余额为152.2亿元,刚好涵盖它2010年一季度的营业现金亏空150.2亿元。2010年一季度的现金余额138.7亿元,勉强能涵盖它2010年二季度的营业现金亏空83.3亿元。未来怎么办?保利地产的董秘岳勇坚说:“公司已经与银行签订了175亿元的贷款意向协议,只待提款。”但是我们注意到,最近1年多以来,保利地产的资产负债率从69.99%依次上升至2010年一季末的76.77%、2010年二季末的74.95%,而其毛利率从2009年度的36.81%下降至2010年上半年的34.50%,在这一背景下,银行为什么愿意乐此不疲地为保利地产巨额的营业现金亏空埋单?是否正如英国金融时报的评论家所指出的那样:银行发放贷款,还有商业原因之外的其他原因?笔者就不敢妄加揣测了。  “审堂下之阴,而知日月之行、阴阳之变;见瓶水之冰,而知天下之寒、鱼鳖之藏。”读罢保利地产的现金流量表,联想到近期关于预收账款第三方托管的传言,联想到任志强的“我都从了,你们也从了吧”,我对中国房地产行业和房地产市场未来的预期,逐渐地清晰了起来。

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